Comprar imóvel com segurança: o que conferir antes de fechar

Comprar um imóvel costuma ser a maior decisão financeira de uma vida. E é também o momento em que pequenos descuidos podem custar caro. A boa notícia é que a maioria dos problemas pode ser evitada com uma verificação cuidadosa antes de assinar e pagar.

Antes de assinar, investigue

Existe uma etapa que faz toda a diferença na compra de um imóvel: a verificação dos documentos, às vezes chamada de “due diligence”. É o momento de conferir, com calma, se o imóvel e os vendedores estão em ordem.

A regra de ouro é simples: verifique tudo antes de pagar ou assinar. Depois que o dinheiro sai e o contrato é firmado, resolver um problema costuma ser muito mais difícil.

A matrícula atualizada do imóvel

A matrícula é a “certidão de nascimento” do imóvel. Ela fica no cartório de registro de imóveis e conta a história do bem: quem é o dono atual, vendas anteriores, hipotecas, penhoras e outras anotações.

Peça sempre a matrícula atualizada, emitida há pouco tempo. Nela você confere:

• se quem está vendendo é mesmo o proprietário registrado;
• se há hipoteca, penhora, usufruto ou outras restrições;
• se a área e a descrição conferem com o imóvel real.

As certidões dos vendedores

Não basta o imóvel estar limpo. É preciso olhar para quem vende. Dívidas e processos do vendedor podem alcançar o imóvel mais tarde, mesmo depois da venda.

Por isso, costumam ser solicitadas certidões em nome dos vendedores — como certidões de ações judiciais e de débitos. A ideia é identificar, por exemplo, uma execução ou uma dívida que indique uma venda feita para esvaziar o patrimônio, a chamada fraude. Em regra, uma venda feita por quem já tem dívidas relevantes acende um sinal de alerta.

Impostos, condomínio e regularização

Algumas dívidas acompanham o imóvel, e não a pessoa. Vale conferir:

• a situação fiscal — IPTU, no imóvel urbano, ou ITR, no rural, em dia;
• as dívidas de condomínio, que costumam seguir o imóvel e podem virar problema do novo dono;
• a regularidade da construção — se o que está construído está averbado na matrícula. Uma obra “no escuro”, sem averbação, pode trazer dor de cabeça.

Estado civil e regime de bens

Quem vende e qual o seu estado civil também importam. Dependendo do regime de bens do casamento, a venda pode exigir a concordância do cônjuge. Sem isso, o negócio pode ser questionado depois.

Confirme o estado civil dos vendedores e, quando for o caso, a participação do cônjuge na venda. É um detalhe que evita surpresas.

Sinais de alerta

Alguns sinais pedem cautela redobrada:

• pressa excessiva para fechar;
• preço muito abaixo do mercado, sem explicação;
• vendedor que evita apresentar documentos ou certidões;
• procurações antigas ou com poderes amplos demais;
• divergência entre o imóvel real e o que consta na matrícula.

Nenhum desses sinais condena o negócio por si só. Mas todos merecem ser esclarecidos antes de seguir adiante.

Conferir tudo antes de assinar dá um pouco de trabalho, mas é o que transforma uma compra em uma decisão tranquila. Cada imóvel e cada vendedor têm a sua particularidade, e nem sempre os documentos contam a história inteira de primeira. Vale reunir a papelada e buscar uma avaliação antes de fechar o negócio.